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万通投资控股董事长冯仑演讲

文章来源:中国演讲口才网 点击数:1088次 发布时间:2013-11-22 字体:

 复旦大学EMBA十周年庆典之2013中国经济与政策展望高峰论坛于2012年12月16日上海国际会议中心举行。复旦大学校领导,众多企业家及校友出席。

  图为复旦大学EMBA十周年庆典之2013中国经济与政策展望高峰论坛现场,万通投资控股股份有限公司董事长冯仑演讲。

  以下为实录:

  冯仑:尊敬的陆院长还有学校的各位老师,以及复旦的同学大家上午好。我想其实我先跟大家分享一个故事,非常有意思。我昨天晚上很晚到上海,但是有一个很有意思故事。北大今年招收的哲学研究生当中有一个奇才,这个奇才本科之后学的是技术,在北大开了一个很小的窗口卖火车票。为什么呢?因为每年春运的时候,他发现所有的卖票点非常多的人在那里拥挤。说这些民工比较简单,就在窗口那里乱挤,这里不行到那里,那里不行再换一个地方。然后他开始研究全国的火车票,这个火车票是怎么卖的,那里和那里连的,哪一个窗口几点到几点上班,是哪一个服务人员服务。他把这些搞的非常透彻之后开始卖火车票。这个口碑出去之后,大家知道找他那个地方买非常简单,一定可以买到,很方便。他自己觉得很有意思,这个生意就一直坐着,今年他读了研究生,考到了哲学系,人家问他为什么考哲学系。他说他自己觉得他就是一个哲学家,因为他每天都要回答一个问题,从哪里来,到哪里去?因为卖火车票,所有人来这里都要问这两个问题,这是哲学的终极问题。我们人类也经常要问这个问题,是从肯尼亚来到火星去,还是从阿拉斯加来,要到木星去。所以我们今天这个会议也是要回答一个问题,从哪里来,到哪里去。

  今天我给大家分享的是房地产领域的我们要到哪里去。大家仔细看一件事情,非常有意思。房地产从去年开始到今年,再开房地产行业会议的时候,第一,这些人的组合开始发生变化了。原来是聚堆的,就像青春期以前,大家都来,男孩女孩光屁股都来,大家都不会觉得有什么作风问题。前几年我们房地产也是这样的会议,都是叫房地产开发企业,坐下的都是开发住宅的。但是这两年会议特别多,有开发企业的会,但是我接到各种各样的通知开始有了住宅开住宅的会,商用开商用的会,不动产金融开不动产金融的会,还有旅游地产、工业地产,会是越来越细了,我感觉到很有意思。再一个地产公司这些二三十年有影响的大企业,这些企业的领导人讲法开始变了。之前大家知道,两年前万科的讲法是房地产行业的领跑者。最近万科改了,说万科是什么呢?用一句话形容万科,万科是全球最大的住宅公司。最大这是毋庸置疑的,但是他界定清楚的是在住宅,他再不说房地产三个字了,由三个字变成了两个字。大家也知道万达,万达也投资文化,也投资很多其他的东西,包括绿地。整个都是在强调是商用不动产。作为商用不动产行业的领跑者。这是最大的不同。当然我们自己的讲法,去年我们开始强调我们是专业的房地产投资公司,后来跟我们一样做的是复星,复星做的比我们还早,从香港下市之后开始发展各种各样的投资,把直接投资和基金管理结合起来。金地其实也在发生这样的变化,结果发现又出来一个公司叫专业房地产投资公司,这些公司很像凯德,大家又看到,还有一些专门从金融方面开始介入的。这个过程当中,越来越不一样。不一样的是什么呢?就像人的生命过程。青春期之后当然不一样了,男人往一个地方去,女人到一个地方去,见面了,互相又吸引又冲突。然后在冲突中前进,在吸引中奔跑,就是这样一个过程。在这样一种过程当中就叫做青春期结束。也就是说今天开始,房地产这个行业青春期结束,青春期结束之后,创新就开始了。因为人在青春期之后,人都一样,后来你发现20年之前的同学,他们在人生的结点上都有一些突变,比如说嫁个高富帅叫突变,变成一个屌丝是突变,中年丧妻叫突变,得了癌症也是突变,这些突变其实就是创新,这些突变发生在那个点上,为什么?这很重要。

  我们看住宅,这几年来很有意思,万科一直保持10%-20%的增长。其他的住宅公司也有一些增长,但是力道比万科要小。上个月末,王石带我去看他们的住宅产业化基地,我们在那里花了很多时间看,那个基地我已经看了几次,哪一天又有一些新内容。在全国做住宅的公司当中,万科花了上亿的钱,用了七年时间做了一个住宅产业化基地现在万科有接近200个建筑师就研究一个产品——住宅,他甚至是专门研究一个从高层水下来之后,马桶抽下来的气味到一楼有什么样的变化,通过这个来感觉你的身体健康状况。这个研究习指导日本所有关于住宅的设备供应商,欧洲的相关住宅的设备商和供应商,全部在松山湖基地开始研究这些住宅的部品部件,然后拿到全球市场。现在他是最大最深入的,最有研究能力的住宅研究中心。他们的经理介绍,在三年前,刚刚开始的时候,还担心这个地方盖了这么多房子没有人来,现在已经排满了,所以住宅技术方面的东西都在这里。这就是万科在8年前开始住宅产业化之后,他在研发上花了这么大的力气,所以到今天,万科的创新,实际上他的秘密在这里。而我们看其他的住宅公司,没有做这一件事情,我们经常会发现,这种突变就在于一点点差距,但是这一点点差距累计下来就变成了质的变化。其他的住宅公司都在看怎么买低成本的地,快速开,快速销售,快速回款。而万科在买地上,并没有把买便宜地当竞争力,他做了一个笨动作,就是在住宅领域深耕、聚焦、研发,形成了一个别人不可替代的竞争力。这个竞争力有三点,第一,他的建筑周期比别人缩短3-5个月。你买地便宜,但是你周期长,和买地按照市场价格,但是周期短,哪一个能力更不容易复制?当然周期短这个能力很难,因为他有研发支持。所以万科今年已经把住宅产业化比例大幅度提升。如果有一天万科可以把住宅产业化提到50%以上,他所有项目,所有的产品都比我们通常所说的住宅都节省3-5个月,他的产量、成本竞争能力和规模扩张当然就变得势不可当。这就是它的创新。

  第二个变化,我认为未来变成了一个我们没有办法企及的高度,就是万科在这样的支持下,他可以走向全球。为什么?因为你是住宅产业化,你本身品质可以做到日本、美国客户需要的程度,品质你可以过关。再一个速度,另外住宅的部品部件可以全球来整合。万科现在已经开始布局,可能会在包括美国、印度这些巨大的市场走出去。住宅产业化支撑了这一点,我相信国内其他公司都在后面惆怅莫名,你没有办法追赶。

  第三个变化就是管理上的精细化和透明,使得这家公司更在资本上得到认可。我们看到住宅公司在这个点上的创新,最后让他可能成为一个全球的最好的住宅公司。现在是最大,大到什么程度呢?现在一年交付接近7万套,历史上美国最大的住宅公司一年没有超过1万套。未来他有可能成为全球最大也是最好的住宅公司。万科当然他的领军人物在美国停了三年,大家经常说,你说万科的好话太多了,当然,我们了解的多,那么我们看到这样一个企业领导人,如果说在国外有三年的养精蓄锐,实际上对于万科来说,成为全球最好的住宅公司又具备了领导者的条件。有的时候你有这个心没有领导者不行,所以我们中国可能会有一个全球的领导人,万科可能就是其中一个。住宅产业化是一个创新的驱动,而这个是非常重要的。

  我们再看一下商用不动产。商用不动产目前大家看到,我刚刚和赵汉忠讲,目前有两家公司非常特别。这个特别就在于都没有上市,但是增长、发展令人眩目,发展太快了,而且非常好,他们的领导人充满信心。一个是万达,一个是绿地。这两家公司他们的模式在那里发生了变化呢?实际上我们看到的也只是一点点。他这个模式实际上做的是新鸿基当年做过的事情,李嘉诚当年做过的事情。就是在经济发展的特定阶段,他采取了以售养租的方式。就是卖掉一部分,然后留下来一部分,留下来一部分把它出租,经营。出租经营到一定阶段,用经营型贷款把这个钱再拿回来,所以整体上现金流可以维持,再加上银行业支持,他可以不上市依然快速发展。当年新鸿基也是这个过程,当年他也是只做住宅,后来随着香港的发展,新鸿基开始把住宅和商用配合。这个时候新鸿基做的产品就是社区性商业,他和住宅关系是很密切的,所以他可以卖掉一部分住宅,甚至是全部住宅,来支撑这部分的商用发展。而这一部分,主要是以购物中心和附属的酒店、写字楼为主。但是这个时候写字楼并不是他主要的核心价值。这个时候,整体上新鸿基用了15年完成了一个转变,就是从一个单纯的住宅公司变成一个以售养租,最后使得他的利润一半来自于销售收入,一半来自于出租收入。这就是新鸿基15年完成的转变。而这个转变创新也就是一点点,学会以售养租,以租带动资金的回流。现在绿地也是这个模式。这个模式是一个过渡性的。过渡到什么时候停止呢?应该说随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化,到GDP1.5万美金之后,这个模式就会放慢速度甚至会停下来。会变成一个什么样的东西呢?会变成一个凯德的模式。凯德一开始是一个很小的公司,就是一个做开发,一个私人,后来合在一起。凯德用了十年时间,第二个点上用了15年,李嘉诚用了20年时间才让出租占了30%收入。凯德用了十年时间完成了巨大的改变,今天凯德2/3的资产是管理资产,提供 1/3的净利润。直接投资占到总资产的1/3,但是提供了2/3的净利润。然后又十几支基金,有纵向有横向的投资,基金和资本市场和自己的产业再配合,每一个做的很精巧,最终,他的资本回报率在亚洲上市的大型房产公司当中他是最高的。这是一种变化,这个变化的核心,我专门问过他们最核心的几个人,我在新加坡和他们讨论,他们实际把美国的模式亚洲版了,就像新加坡是欧美文化的亚洲模范生一样。什么是美国的模式呢?大家知道去年美国模式在中国做了他的第一个项目,就是在美国,他们和政府谈好了一个综合体,然后成立一个基金,然后去买地,他私人公司作为收费开发商来经营这个地。他不是用自己的钱买地再开发再折腾。这就是美国的企业到中国,现在他开始做第二个项目,在北京仍然是这个办法。这是美国的模式。他在美国管理房地产基金是在美国排在第三位的,管了120亿美金,他自己直接投资和管理的资产相比连1/3都不到。再往上我前一段时间看到了美国的房地产信托资金支付,这个人又在凯德的基础上跟黑石做了一笔交易,一次性390亿美金的写字楼给它。这些点上的创新在什么逻辑上发生的,为什么会这样?为什么到20岁娶亲,25岁生孩子,这当中有必然性。你5岁娶媳妇,你生不了,没用。这里面有三个必然性。

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